Caída parcial de techo sobre piso inferior resultando afectada la persona que en ese momento estaba
En este artículo, analizamos un caso particular de caída de techo en un edificio de apartamentos. Este tipo de incidentes no solo pone en riesgo la integridad física de las personas, sino que también acarrea responsabilidades legales para los propietarios. Si necesitas asesoría legal en situaciones similares, no dudes en contactar con nuestros abogados Alicante.
Origen del incidente
El origen de la caída del techo fue la realización de obras encargadas por el propietario. Este, sin duda, no eligió a las personas más competentes, lo cual no es de extrañar si tenemos en cuenta que ni pidió licencia al Ayuntamiento ni técnico alguno supervisó las obras.
Consecuencias inmediatas
Encontrándose la perjudicada en el baño de la vivienda, se vio sorprendida por la vertiginosa caída de cascotes del piso superior. Al esquivar los objetos que caían, perdió el equilibrio y cayó al suelo, golpeándose con un elemento del baño. Esto le produjo una posible fractura de la rama isquiopubiana izquierda.
Singularidad del caso
Lo que hace singular este caso, y llamó nuestra atención, fue que la persona afectada no era la dueña, sino una arrendataria de temporada de dicha vivienda, con un contrato de 7 meses. Esta relación contractual no estaba formalizada documentalmente ni reconocida oficialmente, ya que la propiedad no lo tenía declarado, ni emitía recibos de cobro de alquiler. Estas razones fundamentaron nuestro recelo en que la satisfacción de los intereses de nuestra clienta pudiera lograrse sin la intervención de los Juzgados.
Responsabilidad de la propietaria
La propietaria de la vivienda está obligada a responder frente a su inquilino por los perjuicios que le puedan ocurrir como consecuencia de elementos o componentes de la propia vivienda, siempre que no dependan del mantenimiento del arrendatario. La cobertura de esos daños por un seguro queda a la voluntad de la propiedad, que debe asumir la cobertura de esos riesgos si no lo hace personalmente. Cada vez más, comprobamos cómo en los contratos de arrendamiento se traslada al arrendatario la obligación de suscribir dicha cobertura de seguros, asumiendo el arrendatario los riesgos si no lo hace.
El fundamento legal de esta obligación del propietario de realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad y servir al uso convenido se encuentra en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Eludir responsabilidades legales
Al no hacer un contrato de arrendamiento, es evidente que ninguna cláusula se estableció, y mucho menos la de cubrir con un seguro su estancia en la vivienda. Por lo tanto, cualquier daño generado habría sido asumido por la propiedad.
Observamos durante nuestras gestiones los intentos de la propietaria por eludir el problema y no responder a nuestros requerimientos. Es claro que, al actuar eludiendo la Ley, como en este caso al no formalizarse un contrato de arrendamiento, la propietaria trató de ignorar la existencia de un arrendamiento. Debe ser responsable en última instancia de las consecuencias de dicha actuación, siempre que haya una relación directa entre la satisfacción de daños y la falta de cobertura de seguro.
Limitaciones del seguro
La póliza de seguro de la propietaria no cubría a la arrendataria, por lo que la reclamación de la compañía de seguros solo abarcó los daños en el continente y contenido de la vivienda, excluyendo los daños sufridos por la inquilina al no estar asegurada.
Consecuencias legales y responsabilidad
Esto, en nuestra opinión, perjudica a la propiedad. Si por alguna razón la arrendataria no encuentra satisfacción en el resarcimiento de daños y perjuicios, el responsable sería la propiedad. Esto aplicaría si la exoneración de responsabilidad hacia la perjudicada fuera por no demostrar que la persona estaba en la vivienda en el momento de la caída o por no demostrar un contrato de arrendamiento que justificara su presencia en la vivienda durante el siniestro.
Nuestro Tribunal Supremo tiene una doctrina clara respecto a la responsabilidad del propietario hacia su inquilino o arrendatario. Solo será responsable de aquellos daños que sean consecuencia de la propiedad, pero nunca de hechos ocasionados por terceros.
Esta doctrina se ha aplicado en varios casos donde el agente productor de los daños al arrendatario fue el mal estado de elementos comunes o de viviendas de terceros, siendo aplicable la misma doctrina a este supuesto.
Carlos Baño Abogados
Hemos averiguado, a través de la compañía de seguros, que la póliza cubre daños en continente y contenido, pero no daños a personas en la vivienda. Por eso, y ante la falta de respuesta de la propietaria, se ha optado por reclamar tanto a la propiedad como al vecino causante de los daños.
Concurre en este caso la responsabilidad extracontractual del propietario de la vivienda donde se realizaron las obras que causaron el siniestro. Esto no quita que pueda haber una responsabilidad subsidiaria en caso de que el propietario sea exonerado, aunque nos cuesta aceptar esa posibilidad. Si la hay, será debido a la falta de prueba suficiente de la relación arrendaticia para responsabilizar a un tercero.
La fundamentación de esta afirmación la encontramos en el Art. 1560 del Código Civil, que establece que el arrendador no está obligado a responder por la perturbación causada por un tercero en el uso de la finca arrendada. Sin embargo, el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
Es evidente que como perturbación de mero hecho debe entenderse la producción de cualquier tipo de daño. También la encontramos en el Art. 1902 del Código Civil, que reconoce la legitimación del arrendatario para reclamar en base a la responsabilidad civil extracontractual, y fija la responsabilidad de reparar el daño causado, aunque sea por acción u omisión.
Por lo tanto, aunque la responsabilidad del accidente sea del propietario de la vivienda, también es cierto que de forma subsidiaria deberá responder el arrendador.
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